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투자가이드 기초지식산업센터 분양 절차 및 실투자금 총정리



지식산업센터 분양 절차 및 실투자금 총정리


자기자본

투자자 입장에서 지식산업센터를 분양받으려면 최소한 공급가의 25% 정도가 있어야 합니다. 일반적으로 신용상에 문제가 없으면 투자자의 경우 잔금대출은 80% 정도 나옵니다. 


부가세

분양 가격은 토지 가격과 건물 가격으로 구분되는데 건물 가격에 대해서는 10%의 부가세를 별도로 납부해야 합니다. 부가세는 나중에 환급을 받는 금액이지만 자기 자본을 최소화하는 투자자 입장에서는 초기에 실제 투자금에 포함되므로 고려를 해서 준비하는 것이 좋습니다.


분양절차 (계약금-중도금-잔금 )

일반적인 분양절차는 계약금-중도금-잔금 3가지 절차로 진행됩니다.

투자금의 비율은 현장에 따라 다르지만 대부분 10%-50%-40% 또는 10%-40%-50%로 진행됩니다. 



1. 계약금

= 전체 분양가 10% + 건물분 부가세 10%

계약 시에는 전체 분양가의 10%에 해당하는 금액과 건물분의 10%에 해당하는 부가세를 내야 합니다. 1억 원짜리 매물의 토지와 건물 가격이 각각 5000만 원이라고 한다면 계약 시 내야 하는 돈은 전체 분양가의 10%인 1000만 원과 계약금의 건물분에 해당하는 500만 원의 부가세에 해당하는 50만 원(건물분 5000만 원 x 계약금 10% x 부가세 10%)을 더한 1050만 원의 자금이 준비돼야 합니다. 부가세는 조기 환급되지만 먼저 입금을 하고 나중에 돌려받는 개념이므로 초기 자본을 생각할 때는 고려하는 것이 좋습니다.



2. 중도금

중도금도 계약과 같은 형태지만 중도금 대출을 통해 여러 번에 거쳐 납부하게 됩니다. 

10%씩 5회에 거쳐 중도금을 납부하는 경우 계약금과 동일하게 각 회차마다 전체 분양가의 10%인 1000만 원과 계약금의 건물분에 해당하는 500만 원의 부가세에 해당하는 50만 원(건물분 5000만 원 x 계약금 10% x 부가세 10%)을 더한 1050만 원의 자금이 준비돼야 합니다. 5회라면 1050만 원 x 5회 = 5250만 원 (5000만 원 + 부가세 250만 원)을 납부하게 됩니다. 


- 1000만 원 x 5회 = 5000만 원

- 5000만 원 중도금 중 건물분에 해당하는 2500만 원의 부가세 10% = 250만 원


중도금의 경우 중도금 대출을 통해 진행되므로 투자자가 추가로 납부하는 금액은 없습니다. 시행사에서 무이자로 대출이자를 내주고 (분양가에 업해서 포함되어있음) 부가세도 중도금 대출 금액 안에 포함이 되는 경우가 많기 때문에 특별히 신경 쓸 일이 없습니다. 


[참고] 중도금 건물분 부가세 포함 여부

현장에 따라 중도금에서 발생하는 건물분 부가세를 중도금 대출 안에 포함을 하지 않는 곳도 있습니다. 



3. 잔금

잔금 시에는 잔금 대출을 받게 되는데요. 보통 레버리지를 최대로 활용하므로 소득과 신용상태에 따라 받을 수 있는 최대한의 한도를 받은 뒤 중도금 대출을 상환하고 남은 돈은 잔금 납부에 사용합니다. 잔금대출로 잔금 납부를 하고도 남은 돈이 결국 추가적으로 준비해야 하는 자기 자본이 됩니다.



예를 들어, 1억 원짜리 매물에서 지금까지 투입된 금액을 살펴보면 아래와 같습니다.


- 계약금 10% : 1000만 원 + 계약금 건물분 부가세 50만 원 = 1050만 원

- 중도금 50% : 5000만 원 + 중도금 건물분 부가세 250만 원 = 5250만 원 

- 잔금 40% : 4000만 원 + 중도금 건물분 부가세 200만 원 = 4200만 원

* 추후 부가세 500만 원은 환급되는 금액임 (계약금, 중도금 - 조기환급, 잔금 - 환급)


먼저 잔금대출은 부가세 제외한 전체 분양가 80%가 한도이므로 1억의 80%인 8000만 원을 받게 됩니다. 결국 이 8000만 원으로 - 중도금과 중도금 건물분 부가세 5250만 원을 갚으면 2750만 원이 남게 되는데요. 분양대금 납부를 완료하려면 아직 잔금 40% (4000만 원)와 잔금 건물분 부가세 (200만 원)인 4200만 원을 더 납부해야 하는 상황입니다.


결국 잔금 시 추가적으로 필요한 자기 자본을 계산해보면

납부해야 하는 금액 4200만 원에서 현재 남은 잔금대출 잔액을 빼면 됩니다.


- 잔금 40% : 4000만 원

- 잔금 건물분 부가세 : 4000만 원 x 50% (건물분) x 10%(부가세) = 200만 원

- (-) 잔금대출 잔액 : 2750만 원

= 4000만 원 + 200만 원 - 2750만 원 = 1450만 원 


부가세 조기 환급금 (계약금 / 중도금)

그런데 지금까지 부가세를 계속 조기환급받아서 쓰지 않고 잘 보관했다면 계약금과 중도금에 대한 부가세 300만 원을 환급받았을 겁니다. 그럼 실제 자기 자본은 1450만 원 - 300만 원 (부가세 환급) = 1150만 원이 됩니다. 


그리고 이 1150만 원 중에서 나중에 환급받을 잔금에 대한 건물분 부가세 200만 원을 추가로 빼면 실제 투입되는 비용은 950만 원이 됩니다.


실제로는 950만 원이 더 필요한 거지만 잔금에 대한 부가세 환급은 나중에 받을 수 있기 때문에 실제 잔금 시 필요한 자기 자본은 1150만 원이 됩니다. (물론 계약금, 중도금 부가세 환급을 건들지 않고 모셔두었다는 가정 하입니다.)


지금까지 간단하게 분양절차에서 필요한 자기 자본을 살펴봤는데요.



정리해보면 계약 시는 분양가 10%+건물분 부가세 = 1050만 원이 필요하고


잔금 시에는 잔금대출 80%로 ① 중도금 대출을 상환하고,

② 남은 돈으로 잔금 납부를 하고,

③ 조기 환급받은 건물분 부가세를 더하고도

해결이 안 되는 1150만 원이라는 돈이 더 필요하게 됩니다. 


필요한 최소 자기 가본

계약 시 1050만 원

잔금 시 1150만 원


그리고 분양대금 완료 후에 나중에 받을 잔금에 대한 부가세 환급을 추가로 받으면 (1150만 원 - 200만 원 = 950만 원) 실제 들어간 비용은 1050만 원+950만 원 = 2000만 원 (부가세 제외 분양가의 20%)가 되는 거죠.


그런데 여기서 비용이 끝나는 것은 아닙니다.


취득세 + 등기비용

분양대금을 다 냈으면 등기를 해야 되는데요. 이때 4.6%의 취득세와 등기 관련 비용이 발생합니다. 결국 이 2가지 최종 등기까지 마무리하려면 이 500만 원 이상의 비용도 추가적으로 준비가 돼있어야 합니다. 


[참고] 임대사업자의 경우 취득세는 4.6%입니다. 실입주를 한다고 2.3%로 50% 감면을 받아도 나중에 임대사업을 하게 되면 2.3%를 추가로 내야 합니다. 


결국 1억 원짜리 매물을 분양받기 위해서는 최소 25%, 2500만 원 이상의 비용이 필요합니다.


인테리어 비용

그런데.. 이게 끝이 아니라 마지막으로 인테리어 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 아파트나 오피스텔과 달리 지식산업센터는 기본적인 설비 외에는 비어있는 공간입니다. 사람마다 인테리어로 쓰는 비용은 다르지만 최소한의 비용은 또 발생하게 됩니다. 


지식산업센터 투자 자기 자본 관련 주의사항

분양상담사와 지식산업센터 상담을 받으면서 분양에 들어가는 실투자금(자기 자본)에 대한 얘기를 해보시면 대출이 90%까지 나올 수 있기 때문에 실제 10%의 금액으로 분양을 받아 월세를 받을 수 있다고 말하는 분들이 많습니다. 하지만 90%는 현실적으로 투자자에게는 어려운 한도입니다. 실사용자인 실입주 기업의 신용등급이 우수한 경우에는 가능할 수 있지만 임대사업자 투자자는 80%를 최대로 생각하는 것이 좋습니다. 그리고 분양대금을 완납하면 바로 이어질 취등록세와 등기비용, 인테리어 비용도 미리 고려를 해야 나중에 예상치 못한 금액으로 당황하는 일이 발생하지 않습니다.


지금까지 지식산업센터 분양 절차 계약금-중도금-잔금의 전체 흐름과 필요한 자기 자본에 대해 간단하게 설명해드렸는데요. 지식산업센터는 투자 전에 꼭 알아야 하는 필수지식들을 모르고 투자하면 나중에 골치 아픈 일들이 생길 수 있다는 점을 명심하시고 빌딩랩 칼럼 글을 숙지하고 최종 의사결정을 하시기를 권해드립니다. 




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