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투자가이드 기초지식산업센터 수익률 높이는 법




지식산업센터 수익률 높이는 법 


대형평수 분할 임대하기


아파트형공장의 큰 평수 매물이 나오면 이를 분할해서 활용할 수 있는 방법을 고민해볼 필요가 있다. 


예를 들어 법인이 사용하던 200평 이상 공간이라면 이를 3~4개로 쪼개서 재임대 할 수 있는지 고민해보자. 일반적으로 공간이 작아질수록 단위 면적당 평당 임대료가 높아지므로 수익률도 자연스럽게 높아지게 될 것이다.


개인 투자자가 소유한 매물과 달리 큰 평수를 소유한 법인은 최대한 시세차익을 얻기보다는 일정에 맞춰 제때 이사하는 것이 더 중요하므로 이런 매물을 급매로 잡으면 기회가 될 수 있다.


이런 매물을 보면 해당 건물에 희소성이 있는 평수로 분할하여 재임대하는 경우부터 생각해보자. 



[참고자료]  모듈시스템을 통한 맞춤형공간 (섹션오피스)



모듈시스템 

지식산업센터는 오피스텔과 달리 호실간 내력벽이 거의 없어 맞춤형 공간을 구성하기 쉽다. 이런 이유로 하나의 층을 1개 회사에서 통으로 사용하거나 연접한 2~4개 호실을 합쳐서 큰 사무실로 사용하는 경우를 종종 볼 수 있다. 


다양한 맞춤형 공간 구성이 가능한 이유는?

지식산업센터는 호실과 호실 사이가 벽돌로 막아져있으므로 원하는 경우 벽돌을 허물고 호실 여러개를 하나의 공간으로 활용하는 것이 가능하다. 물론 건물전체를 한명이 소유하는 오피스 빌딩에 비해 각 호실의 소유자가 다른 집합건물이라는 점에서 물리적인 확장성이 떨어질 수는 있다. 호실 확장을 하려면 옆에 호실을 같은 사람이 소유하거나 옆 호실을 매수, 임대하여 호실을 확장해야 한다. 


지식산업센터의 호실간 분리는 위와 같이 벽돌로 구분되는 경우가 일반적이다. 


[참고] 내력벽 vs 비내력벽 


내력벽이란?

= 건축물을 지탱하는 기둥에 해당하는 벽

철근 콘크리트 구조, 블록 구조 등 건축물에서 지진력, 연직 하중을 견디게 하는 벽으로 안전상 임의로 손을 대면 안되는 벽입니다.


비내력벽이란?

단순히 칸을 막기 위해 블록이나 벽돌로 쌓은 벽으로 하중과 직접 관계가 없어 임의로 철거 가능합니다.

예) 조적벽 (시멘트 벽돌), 목공벽 (각재+MDF), ALC 블록


내력벽을 철거하는 것은 불법으로 자칫 잘못하면 건물 전체의 하중을 견디는 구조에 문제가 생겨 대형 사고가 발생할 수도 있습니다. 현행 건축법에서는 내력벽을 철거하는 것을 불법행위로 간주하며 이를 어기는 경우엔 벌금이나 처벌을 가해집니다.


내력벽과 일반벽 구분법

육안으로 내력벽과 내력벽이 아닌 비내력벽을 구분하는 것은 어렵습니다. 가장 빠른 방법은 건축도면을 살펴보는 것인데요. 건축도면을 보면 공간을 나누는 벽 중에서도 두껍고 굵은 빗금(/)이 쳐진 벽이 내력벽입니다. 이런 빗금이 없다면 일반벽, 즉 비내력벽으로 보면 됩니다. 내력벽은 철근과 콘크리트로 이뤄졌기 때문에 망치는 물론, 전용 드릴로 구멍을 내는 것이 어렵습니다.



[참고] 희소성있는 호실 고르는 법

소형 평수를 찾는 입주자가 많은 입지에서 같은 가격이라면 상대적으로 소형평수를 가지고 있는 것이 향후 임대에 유리하다. 소형평수의 경우 호실을 합쳐서 크게 활용하는 것이 가능하기 때문이다.