분양상담사의 감언이설에 속지않고

스스로 의사결정 할 수 있는 방법을 알려드립니다


투자가이드 기초지식산업센터 수익률 계산 제대로 하는 법


지식산업센터 수익률 계산 제대로 하는 법

지식산업센터를 파는 대행사 직원 입장에서는 최대한 수익률이 높아 보이게 자극적인 문구를 작성하고 어필하게 됩니다. 예를 들어, "대출 90% 가능하고 수익률도 20% 이상이 충분히 가능하다" 이런 식이죠. 하지만 레버리지 효과를 극대화하여 자기 자본을 최소화한 수익률 표는 반대로 그 레버리지만큼 리스크도 있습니다. 대출 금리가 조금만 증가해도 수익률은 극감하게 되므로 수익률을 계산할 때는 반드시 대출이 0%인 상태의 수익률도 같이 계산을 해서 의사결정을 하는 게 좋습니다.


지식산업센터 대출 최대한도 수익률 함정

만약 투자자 입장이라면 임대사업을 위해 만든 신규 사업자의 경우 대출 90%는 거의 불가능합니다. 매출이 있는 안정적인 법인의 실사용 목적이라면 신용보증기금, 기술보증기금에서 보증서를 발급하여 90% 대출이 가능할 수는 있지만 일반 개인의 경우 대출 한도는 보수적으로 70% 최대 80% 정도로 감안해서 계산하는 것을 추천합니다.


[참고] 지식산업센터 대출 한도 90% 제대로 이해하기


취득세 + 초기 비용 감안한 수익률

취득 세과 법무사 비용, 초기 인테리어 비용 등 실제 잔금 후 등기, 임대까지 계속 발생하는 비용까지 감안한다면 수익률은 더 낮아지게 됩니다. 특히 실사용자가 아닌 투자자(임대사업자)의 경우 취득세 감면 혜택이 없으므로 4.6%의 취득세를 내게 됩니다. 실입주 기능처럼 90% 대출이 가능하다는 가정과 50% 취득세 감면이 된 2.3%의 취득세율로 레버리지 수익률을 최대한 부풀렸을 때랑은 수익률 차이가 많이 납니다. 


분양 대행사 직원이 수익률을 제시할 때는 해당 수익률을 계산한 근거를 확인해보고 포함되지 않은 항목들을 넣어 부풀려지지 않은 수익률을 같이 확인해봐야 합니다. 대출의 경우 신용대출이 아닌 해당 물건의 담보대출로만 계산해야 하고, 담보대출도 제외한 대출 없는 수익률, 취득세와 초기 비용을 감안한 수익률까지 같이 계산하시는 게 좋습니다.