분양상담사의 감언이설에 속지않고

스스로 의사결정 할 수 있는 방법을 알려드립니다


투자가이드 기초지식산업센터 투자 가이드 - 1) 수요와 공급 파악하기


지식산업센터 투자 가이드 - 1) 수요와 공급 파악하기


입주할 배후 수요가 충분한가?

모든 부동산은 수요와 공급의 원리에 따라 가격이 형성됩니다. 공급이 적고 수요가 많을수록 가격은 올라갈 수밖에 없습니다. 

수요 ↑ = 주변에 입주의향 기업들이 충분한가?

수요가 많다는 것은 신규 지식산업센터가 생기면 주변에 입주의향이 있는 기업들이 많다는 의미입니다. 지식산업센터는 보통 제조공장이나 사무실, 연구실 등으로 쓰이는데 이런 기존 업체들의 수요가 주변에 많이 있을수록 초기 분양이 수월해지므로 충분한 조사가 필요합니다.

공급 ↓ = 새로운 경쟁상품이 공급되기 어려운가?

공급이 적다는 것은 신규로 지식산업센터를 분양 할 땅이 부족하다는 것을 의미합합니다. 신규 분양을 검토할때는 주변에 향후 경쟁상대가 될 만한 지식산업센터들이 얼마나 생길 수 있는지 파악하는 것이 중요합니다. 향후 주변에 신규 입주물량들이 너무 많으면 장기간 공실이 발생 할 수 있으므로 신중하게 생각해야 합니다.


[출처] 아파트형공장매매 투자전략은? 입지의 중요성 (빌딩랩 ★ 지식산업센터 연구소 (buildinglab)) | 작성자 지산소장


수요와 공급의 법칙

[수요 > 공급] :  실입주 기업 / 투자자 유입 → 분양 성공 → (시행사) 개발 가속화 → 공급과잉 → 

[수요 < 공급] → (준공 / 입주시기) 실입주 기업 부족 → 공실 → 수익률 감소 → 분양 시장 정체 → 공급중단


- 수요 = 실입주 기업 + 일반 투자자

- 공급 = 기존 지식산업센터 + 신규 지식산업센터


"수요 = 실입주 기업" 관점에서 생각하기

모든 부동산은 수요와 공급에 의해 움직입니다. 

해당 매물을 사용할 실제 수요 기업은 적은데 신규 공급만 많아지면 결국 입주시기에 공실이 발생하고 가격은 하락하게 됩니다. 분양이 잘되는 시기에는 투자자들이 많아지고 시행사도 이 기회를 살리기 위해 개발을 서둘러 진행하므로 지식산업센터의 공급은 동시에 몰리게 됩니다. 

하지만 지식산업센터는 너무 투자자 입장에서만 생각하기에는 입주 공실 리스크가 존재합니다. 

지식산업센터는 일반 부동산 상품과 달리 실제 공간을 사용하는 임차인이 기업입니다. 기업은 사업장을 이동하는 것이 간단한 문제가 아닙니다. 실사용 기업이 아닌 투자 수요가 몰려 단기간에 공급이 너무 많아진 지역은 준공 시점에 공실이 발생하여 고전을 할 수 있음을 반드시 알고 투자해야 합니다. 

특히 신도시 택지개발지구의 경우 지식산업센터를 지을 수 있는 지원시설용지들이 비슷한 시기에 동시에 건설되는 경우가 많습니다. 건물이 준공되고 입주하는 시점이 비슷하게되면 경쟁력 없는 매물의 경우 기업 임차인을 구하지못해 1년 이상 공실이 발생할 수도 있기 때문에 주의해야 합니다.



수요와 공급 파악하는 방법

공급은 지식산업센터가 추가로 공급될 토지가 있는지와 분양 예정 중인 건들의 일정을 확인하면 어느정도 파악이 가능합니다. 문제는 수요를 파악하는 것인데요. 구체화된 수치를 파악하기는 어렵기 때문에 아래와 같은 방법으로라도 수요를 파악해야 합니다.


1) 인근 대체 상품이 있는 경우

- 로비 입주자 현황판 + 관리사무실 + 지역 부동산 답사를 통한 수요 현황 체크

먼저 주변에 위치한 지식산업센터의 공실 현황을 확인합니다. 1층 로비의 입주자 현황판을 보면 대략적인 파악이 가능합니다. 해당 건물의 관리소와 인터넷과 지역 부동산을 통해 매물이 얼마나 나와있는지 대기 수요는 어느정도 있는지 인기있는 평형대와 조건도 같이 확인하시면 좋습니다.

대체 상품의 현황이 파악되면 신규 분양 상품이 지어질 시기에 어느정도 수요가 있을지 감을 잡을 수 있기 때문에 해당 지역의 현장 답사는 반드시 하시는게 좋습니다.


2) 인근 대체 상품이 없는 경우 (예: 해당 지역 내 최초분양)

- 신규 현장 분양 계약자 비율 검토하기 (실입주 기업 vs 일반 투자자)

인근에 대체 상품이 없는 현장이라면 입주 시 공실 가능성을 예측하기 위해 계약자 중에 실제 입주할 기업의 비율을 파악해보는 것이 좋습니다.

단기간에 분양이 완판된 현장 중에는 실입주 기업보다 대부분 투자자들이 계약을 한 현장들이 있습니다. 이런 현장들은 입주 시기에 거품이 꺼지면 과연 리스크가 없을 지 고민해 봐야합니다. 

실입주 기업이 많이 계약을 한 현장은 입주 시기에도 공실이 발생할 확률이 적기 때문에 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있습니다. 하지만 투자자로 단기 완판이 된 현장이라면 지속된 공급량을 흡수 할 기업들의 수요가 있는지를 반드시 체크해야 합니다.



다른 부동산 상품과 달리 지식산업센터는 실사용자가 기업임을 잊지말고 항상 사용자의 관점인 실입주 기업 입장에서 생각하는 습관을 가지는 것이 좋습니다. 결국 실입주하는 기업에게 매력적인 지식산업센터가 투자자에게도 좋은 임대 수익을 가져다 주기 때문입니다. 

지금 당장 언론에 이슈화되고 부동산 규제로 투자할 곳이 없어 투자자들이 많이 몰리는 곳에 묻지마 투자를 하기 보다는 향후 그 지역의 수요와 공급이 어떻게 진행될 지 충분한 분석과 고민을 해보고 최종 의사결정을 하시기를 권해드립니다.